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ENCONTRARA LAS PREGUNTAS MAS FRECUENTES QUE LLEGAN A NUESTRO ESTUDIO JURIDICO INMOBILIARIO TANTO SI USTED QUIERE ALQUILAR, COMPRAR, VENDER O
REALIZAR ALGUN TIPO DE INVERSION. 
1.
TEMA ALQUILERES- DESALOJO. A
QUE SE DENOMINA ALQUILER? El
alquiler es el monto o suma de dinero que otorga el
inquilino al dueño de la propiedad o locador por el uso del
inmueble. Este monto debe ser pagado mensualmente y no puede ser
modificado aunque a veces se puede establecer alquiler
escalonado. A
QUE SE LLAMA RESCISION ANTICIPADA? CUANDO PUEDE HACER USO DE LA
RESCISION? TENGO QUE PREAVISAR AL LOCADOR? TENGO QUE ABONAR
ALGUN MONTO? La
rescision anticipada esta legislada en la ley de locaciones urbanas.
El alquiler tiene una vigencia legal para vivienda de dos años y
para fin comercial de tres años. Esto significa que se pacta
un determinado plazo y deberia respetarse hasta la finalizacion del
contrato, sin embargo se ha establecido legalmente la posibilidad de
rescindirlo con anterioridad a ese plazo legal, siempre y cuando
hayan transcurridos mas de 6 meses de la firma del contrato. Se debe
avisar al locador con un plazo minimo de 60 dias antes de la
rescision, debe ser hecho por medio fehaciente y va depender de
cuando se ejerza la facultad, la indemnizacion que el va
corresponder abonar al inquilino. La indemnizacion sera equivalente
a 1 mes y medio de alquiler cuando la opcion se realize pasado
los primeros 6 meses y hasta el año del contrato, con posterioridad
al año se reduce a un mes de alquiler en concepto de indemnizacion
al propietario del inmueble. QUE
ES UN GARANTE? QUE ES UN FIADOR? Primero
hay que distinguir entre garante y fiador.
La fianza en la locación de inmuebles tiene carácter de accesorio
y subsidiario, ya que depende de la obligación principal que es el
alquiler. Por lo expuesto es que la funcion de la fianza es
accesoria, ya que el fiador va responder solo en el caso de
incumplimiento del locatario o inquilino, aun en el caso de que la
obligación se hubiese contraído como codeudor solidario.
Cabe aclarar hay una diferencia entre garante y fiador. La principal
diferencia consiste en que el garante se compromete a cumplir solo
con el bien denunciado en el contrato, o sea con el inmueble que pone
en garantia .en cambio el fiador responde no solo con el bien
denunciado en el contrato sino que también con todo su patrimonio. QUE ES SER FIADOR, LISO, LLANO Y PRINCIPAL
PAGADOR?
Seguramente usted habra leido en cualquier contrato de alquiler la
siguiente clausula "que
el garante se constituye como “fiador liso, llano y principal
pagador”, se preguntara que quiere
decir, significa que el fiador se constituye en deudor como el
locatario mismo. Es decir puede el locador ante incumplimientos del
inquilino demandar su pago al cualquier de los dos. Otro
de los términos muy comun es que el fiador renuncia al derecho de “excusión”,
esto quiere decir que el locador no tiene la obligación de saber
primero (excutir) si el locatario, en caso de falta de pago, posee o
no bienes como para responder por su deuda y puede ir directamente a
cobrarse de los bienes del fiador. Se llama excusion y no exclusion
como vi en varios contratos de alquiler de inmobiliarias.
Ademas en el caso que el fiador venda el bien que da en garantia puede
verse inmerso en incurrir en un delito penal .
CUALES
SON LOS RECAUDOS QUE DEBE TOMAR UN LOCADOR PARA ALQUILAR SU
PROPIEDAD
Antes
de aceptarse la garantia se debera solicitar ante el Registro de la
Propiedad Inmueble de donde este inscripto el bien, por lo general se
aceptan bienes unicamente de Capital Federal, se pide un informe de
dominio, uno de inhibiciones y otro informe (formulario N°5), donde
consta cuantas veces han sido solicitados informes en los ultimos 90
dias, esto le da la pauta si la garantia es o no comprada. QUE
PUEDE HACER SI EL INQUILINO NO LE PAGA EL ALQUILER? Si
el inquilino no le paga el alquiler generalmente en los contratos
figura el plazo que a partir de los dos meses de no cumplir con su
obligacion de pago se podria iniciar el desalojo. Pero lo mas
conveniente es que al momento de la firma del contrato de alquiler se
firme un convenio de desocupacion, donde el
inquilino se compromete a desocupar llegada la fecha o antes, dadas
estas circunstancias, lo que acelera el posterior desalojo. EXISTEN
PLAZOS MAXIMOS PARA DAR UNA PROPIEDAD EN ALQUILER? El
plazo maximo para dar un propiedad en alquiler es de diez años, y si
se hiciera un contrato por un tiempo mayor se entiende que es por diez
años CUAL
ES EL TIEMPO MAXIMO QUE PUEDO ALQUILAR UNA PROPIEDAD AMUEBLADA CON
FINES TURISTICOS? El
tiempo maximo que la ley estipula para no forma parte de la legislacion
de locaciones urbanas es de seis meses, si se alquilara por un tiempo
mayor aunque el contrato se haga conforme pautas de turismo, se
entiende que sera aplicable la ley de locaciones urbanas.
¿Es
válido el convenio de desocupación firmado al momento de la
celebración del contrato?
Aunque es
una practica muy comun. No, un convenio de desocupación es válido
únicamente cuando se suscribe con posterioridad a los 6 primeros
meses desde la fecha de la firma del contrato de locación, de lo
contrario el mismo carecerá de toda legitimidad. Además la firma
de éste debe certificarse por ante escribano público.
Cuales
son los casos que se puede pedir el desalojo?
El
propietario puede solicitar el desalojo en los siguientes casos:
-
1-
Por la falta de pago del alquiler pactado.( dos meses por lo
gral)
-
2-
Por el vencimiento del contrato.
-
3-
Si existieren tenedores, ocupantes, intrusos en un inmueble
sin el consentimiento del dueño.
Se debe
cumplir alguna formalidad antes de iniciar el juicio de desalojo?
Para
solicitar judicialmente el desalojo por esta causal, el locador
está obligado a intimar fehacientemente al pago de los alquileres
adeudados, otorgando al inquilino un plazo no menor a los 10 días
desde recepción de la notificación, e indicando el lugar de
pago.
Cuáles
son los gastos del proceso?
En los
juicios de desalojo que incluyan además la ejecución de
alquileres se abona la tasa de justicia cuyo importe asciende al
3% (en C.A.B.A.) del importe total reclamado, de lo contrario se
considerará juicio por monto indeterminado y en ese caso el monto
será de $70.00.
Algunos
consejos que debe tener en cuanta para alquilar una
propiedad
HACER
UNA LISTA O INVENTARIO:
Hacer un inventario escrito de los bienes que posea la propiedad,
para constatar que al momento de la entrega no haya faltantes. Si
algo estuviera roto o ausente, puede dejar constancia del hecho
con un escribano, para luego iniciar una demanda por daños y
perjuicios.
FOTOGRAFIAS:
Sacar
fotos del o los ambientes y ademas el mobiliario, que certifiquen
el estado en que se entregó la vivienda y anexarlos al contrato
de locación. Esto no es muy frecuente en la practica de
inmobiliarias, por el costo que implica hacerlas certificar por un
escribano, pues de otro modo las fotos no tienen validez.
Convenio
de desocupación:
Obliga
al inquilino a desalojar la propiedad, una vez vencido el plazo
pactado en el convenio, aún estando vigente el contrato de locación.
Recuerde que debe firmarse solo después de realizado el contrato,
no pudiendo hacerse antes ni durante el cierre del mismo.
Pago
del alquiler:
Puede
pactar el alquiler en dólares, para evitar los riesgos de los
vaivenes económicos y acordar el pago de intereses por retraso en
la mensualidad.
Seguro:
El
propietario puede exigir al inquilino la contratación de un
seguro contra incendio. Si se alquila un local comercial, este
requisito es ineludible.
Los
servicios públicos:
Puede
hacer figurar en el contrato la transferencia de los servicios públicos
(agua, luz, gas, teléfono) a nombre del nuevo inquilino, a fin de
evitar tener que pagar facturas atrasadas al momento de dejar la
propiedad.
Cuánto
tiempo de tolerancia hay por el no pago del alquiler?
Dos meses marca la ley para poder iniciar una acción de desalojo,
previa intimación por carta documento.
2.
COMPRA
VENTA DE UNA PROPIEDAD PAUTAS
PARA TENER EN CUENTA PARA LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD Las
pautas a tener en cuenta en la compra de una propiedad son ubicación,
luminosidad, relación metraje-precio, orientación, estado del
edificio, servicios del edificio para justificar expensas,
distribución de la unidad. Pero
ante todas estas características si las mismas fueran óptimas y
convenientes lo más importante es que esté toda la documentación
en orden. En
caso de que exista una hipoteca o alguna deuda de impuestos o de
expensas (que no superen los 3 meses), esos son problemas
subsanables en el momento de la venta Pero
hay que tener cuidado con los problemas que surjan del título como
donaciones a terceros y otras imperfecciones, por ello siempre es
conveniente contar con el asesoramiento de una inmobiliaria de
confianza y con profesionales idoneos. PAUTAS
PARA VENDER Hay
que tener los papeles en regla, y si no fuera así, transmitirle
todo lo que se debe saber al agente inmobiliario para que no haya
“omisiones”. La
documentación necesaria es: fotocopia del título de propiedad o
escritura, fotocopia del reglamento si existe, últimas 3 boletas de
impuestos, servicios y expensas. QUE
ES LA RESERVA DE COMPRA DE UN INMUEBLE?
Este
documento simplemente es una "oferta" que el oferente
realiza por la propiedad en cuestión depositando una suma de
dinero, y que en tanto no sea aceptada por la
vendedora, la operación no estará cerrada.
CUAL
ES EL FIN DE LA RESERVA DE COMPRA?
La primera
Instancia abre la negociacion entre las partes, el algunos casos
se puede convertir en una seña una vez aceptada la oferta,
incluyendo un pacto comisorio.
Una vez que el inmueble es
reservado es retirado de la venta y se comienzan con loS tramites
preparatorios para la suscripcion del boleto de compra venta o
directamente la escritura traslativa de dominio.
QUE
SUCEDE SI EL OFERENTE/COMPRADOR SE ARREPIENTE LUEGO DE REALIZADO
LA RESERVA?
El comprador pierde
el dinero entrega en reserva. Por ello es muy importante al
momento de dejar una reserva estar seguro de que es la operacion
que desee realizar.
CUAL
ES EL MOMENTO QUE SE OTORGA LA POSESION DEL BIEN INMUEBLE?
Habitualmente
el día de la escritura, se entregan las llaves y posesión
del bien.
OTRAS CUESTIONES Y PREGUNTAS
RELATIVAS AL TRABAJO DE LA INMOBILIARIA
Hay comodato o préstamo de uso cuando una de las partes
entregase a la otra gratuitamente alguna cosa no fungible
(restituir la misma cosa por otra), mueble o inmueble con
facultad de usarla. Es gratuito. En caso de haber una
contraprestacion dineraria aunque se haga el contrato de
comodato no tendra los efectos del comodato.
A QUE SE LLAMA
PERMUTA?
La permuta es un cambio o trueque de una cosa por otra. Es
bilateral, se realiza de acuerdo consensuado, es onerosa y no
formal. Si hay diferencia puede ser en dinero, y no debe superar
el 50 %.
A QUE SE LLAMA
LEASING?
El leasing es un alquiler con opción a compra. Se paga un canon
mensual o semestral, éste canon tiene un componente financiero
y otro de amortización. El dador nunca pierde el derecho de
propiedad hasta el ejercicio de la opción de compra.
A
QUE SE LLAMA FIDEICOMISO?
El fideicomiso, muy
comun estos tiempos, es utlizado por las constructoras con los
departamentos a estrenar. Es una figura jurídica cuya causa es
la transmisión fiduciaria de un patrimonio, con la cual se
registra un bien para ser administrado por un fiduciario, que
cumplirá con las condiciones de contratación establecidas que
determinarán un destino a plazos para su ejecución. El
fideicomiso inmobiliario es aquel contrato de fideicomiso, en el
cual el fiduciario es una persona física o jurídica, y
beneficiario es aquella persona física o jurídica que recibe
los beneficios o el producido del contrato de fideicomiso; es a
la vez, en estos fideicomisos, el fiduciante.
Hay que tener mucho
cuidado en el fideicomiso inmobiliario ya que no hay mucha
regulacion legal al respecto y todo va depender de la seguridad
juridica y economica de persona fisica o juridica que va ser el
ente fiduciario.
A QUE SE LLAMA USUFRUCTO?
El usufructo es un derecho real de usar y gozar una cosa cuya
propiedad pertenece a otro con tal de que no se altere su
sustancia (no se puede modificar su naturaleza). Se puede
establecer a favor de varias personas y por partes separadas. Se
puede hacer también bajo condiciones con cargos o sin ellos..
no se transmite “mortis causa”, ni puede ser a favor de
personas jurídicas por más de 20 años.
CUALES
SON LAS VENTAJAS O DESVENTAJAS DE CONSTITUIR MI INMUEBLE COMO
BIEN DE FAMILIA?
El bien de familia
es una proteccion para proteger la vivienda de algún embrago,
pero el embargo no se rechaza sino que queda latente, y la
propiedad no se puede ejecutar. El bien de familia produce
efecto a partir de su inscripción. No podrá constituirse más
de un bien de familia. Los trámites son gratuitos. Para los
Inmuebles de capital Federal se realiza ante el registro de la
Propiedad Inmueble. de Capital Federal.
Motivos
por los cuales una inmobiliaria es una buena opción.
Enumeraremos
alguno de sus beneficios:
Para quien compra una
propiedad, resulta muy importante obtener el asesoramiento
adecuado para poder tomar decisiones correctas. Obtendrá acceso a
mejores precios y mayor oferta, esto se debe a que las tasaciones
fueron realizadas por profesionales y se ajustan a realidades del
mercado, porque no es un precio que surge del optimismo de dueños
encariñados con sus propiedades.
El vendedor del inmueble
obtendrá también un asesoramiento apropiado durante todo el
proceso, resolviendo cuestiones fundamentales a la hora de vender,
como lo es la seguridad durante las visitas a su propiedad,ya que no
recibe a cualquier persona, sino a clientes previamente interesados
y seleccionados por la inmobiliaria, ahorrando en tiempo y
comodidad, puesto que no debe atender personalmente a todos los
interesados, quedándoseen el sitio largas horas y esmerándose con
visitantes que en realidad no están realmente interesados en
concretarla operación.
Otros de los beneficios
al recurrir a inmobiliaria son manejar de forma segura las
garantías de convenios y contratos, y otros aspectos legales, encontrar
inquilinos adecuados al perfil requerido, etc. son manejar de forma
segura las garantías deconvenios y contratos, resolver
adecuadamente los requerimientos de sellados y otros aspectos
legales, contar con servicios de administración de propiedades y
control o pago de impuestos y servicios
Otros motivos a tener en
cuenta y por los cuales debería recurrir auna inmobiliaria.
-
Obtiene
asesoramiento apropiado.
-
Mejores precios
debido a tasaciones reales a cargo de personal adecuado.
-
Obtiene y se asegura
legalidad en la transacción.
-
Seguridad al no
tratarse con una persona desconocida.
-
Se asegura la
publicidad que sea necesaria a cargo de la inmobiliaria.
-
No realiza la
negociación personalmente.
-
Se aseguran las
garantías.
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Nuestro
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