DERECHO CIVIL

DIVISION DE CONDOMINIO: sucesiones

Es aquel proceso que se realiza para dividir una propiedad que se tiene junto con una o mas personas.

Esto puede darse tanto en una sucesion como en un divorcio. En el estudio nos han consultado muchas veces por el tema de las sucesiones, ya que por lo general hermanos o familiares heredan una casa y elq ue vive al momento del fallecimiento sea del padre o madre, considera que tiene ams derecho o un derecho exclusivo sobre la propiedad y se niega rotundamente a vender o a dar al otro la aprte que le corresponde.

Se preguntaran y de hecho nos llegaron muchas consultas sobre todo en estas preguntas

 que puedo Hacer?  tengo alguna alternativa legal para obligar a la otra parte a vender?

Lo mejor para dividirlo es llegar a un acuerdo, pedir la tasaciones correspondiente y en base a ello, ponerlo a la venta o puede suceder que en el caso alguno d elso condominos este interesado en comprarles la parte a los otros. 

Puede llegar el caso, que consultan muy a menudo en nuestro estudio, que uno de ellos no este de acuerdo en ponerlo a la venta y tampoco quiere comprar la parte, generalmente sucede cuando el que se niega a vender es el que vive en la casa u utiliza la oficina, etc.

Los pasos que se aconseja es en Capital Federal iniciar primero una mediacion a  fin de  poder llegar a un acuerdo, con la intervencion de ese tercero neutral. En el caso que no se llegue a un acuerdo se puede solicitar mediante intervencion judicial una division de condominio.

a que se llama fijacion de canon locativo? como se utiliza en el caso de la division de condominio?

Como estrategia es aconsejable y de hecho se realiza en nuestro estudio es solicitar una fijacion de canon locativo, es decir que el juez fije un alquiler, previo tasacion realizada por un perito, se fijara el valor que debera abonar el condomino ocupante al otro que no usufructua la propiedad, puede cobrarse en forma retroactiva al momento de notificar la demanda y no al momento que el condominio esta ocupando la propiedad.

Como se podra apreciar por lo general esta es una buena estrategia a fin de que el que ocupa la propiedad va sumando cuotas de alquileres y a fin de evitar un remate, que es la ultima alternativa ya que los perjudicados son todos, ve que la mejor alternativa es negociar, por lo que se llega a un acuerdo y se vende la propiedad.

Cualquier consulta al respecto, lo esperamos en nuestro estudio, recuerde asimismo que la informacion contenida no reemplaza la consulta personal. 

DESALOJO

Recuerde para intimar a su inquilino por falta de pago deben pasar como minimo de su morosidad 2 meses, esto lo establece la ley. A partir de ese momento Ud puede intimarlo de pago, ademas tenga presente que lo mejor es que la carta documento la redacte un abogado, a fin de que la redaccion sea correcta y ademas puede acelerar su iniciaicon, en su caso, del posterior juicio.. Si el inquilino no  le abona en el plazo estipulado Ud puede iniciar el juicio de desalojo. 

Tambien paraleleamente a ello puede iniciar un juicio que se denomina ejecucion de alquileres, este juicio no tiene a desocupar el inmueble, sino a poder cobrar al inquilino moroso, o a su garante lso alquileres e impuestos adeudados.

Puede darse dos situaciones para el caso de desalojo:

1. Que el inquilino deje de cumplir con su obligación de pagar el alquiler y/o las expensas y/o los impuestos, si estaban a su cargo y eso estab estipulado en el contrato de alquiler 
   
   
2. Que llegado la fecha de vencimiento del contrato, requerida la devolución del inmueble por el propietario, el inquilino no entregue las llaves.
   

En estos supuestos, como así también si el locatario incumple con obligaciones importantes previstas en el contrato tales como cambio de destino, uso deshonesto, deterioro de la vivienda, etc, el propietario (previo intercambio telegráfico adecuado uqe debe consultar con un profesional) puede iniciar el juicio de desalojo, servicio legal que  brinda este Estudio dando la prioridad correspondiente habida cuenta la necesidad del cliente de recuperar su inmueble lo más pronto posible y evitar mayores pérdidas económicas.

En Capital Federal el juicio de desalojo es mucho mas rapido que en provincia de Buenos Aires y siempre que nos consultan, ya que hacemos los contratos de locacion de nuestros clientes aconsejamos firmar un convenio de desocupacion, esto es muy importante ya que acelera los plazos y lo que hay que hacer nada mas es la homologacion de dicho convenio. Consulte si quiere evitarse conflictos posteriores o asegurarse que va demorar lo menos posible para recuperar su propiedad.

Alquileres y desalojos: 

A fin de obtener una renta segura en la locación de su propiedad, le ofrecemos un servicio preventivo (es decir, con un absoluto estudio de los antecedentes y situación de la persona que pretende alquilar y de las garantías que ofrece), la redacción del contrato de alquiler completo y, una vez iniciada la locación y para el supuesto de incumplimientos por el locatario (en el pago de los alquileres y/o de impuestos, etc.; y/o de falta de entrega del inmueble al vencimiento del plazo contractual), iniciar el trámite de desalojo con acuerdo previo acorde con las necesidades del cliente, sobre gastos, tasas judiciales y honorarios. CONSULTENOS!!!!

COMO EVITAR CLAUSULAS ABUSIVAS EN UN CONTRATO DE ALQUILER

Como es conocido por todos, los constantes cambios en los precios de los alquileres,  muchas veces los inquilinos no saben cuanto terminarán pagando por mes durante los dos años que se fijan para este tipo de contratos. Si al inquilino se le vence el contrato y el propietario del inmueble le exige que para renovarlo, este se firme en forma  “escalonada”. Es esta medida legal?

Ante las consultas sobre este aspecto, neuestors especialistas dan lso siguientes consejos y proponen las siguientes herramientas a fin de evitar conflictos entre propietarios e inquilinos.

-Alquileres escalonados. Se da cuando el inquilino y propietario pactan entre ellos,  aumentos predeterminados cada tanta cantidad de meses. Por ejemplo, el propietario incluye una clausula que establezca que el primer año de contrato el valor del alquiler sea por ej $ 1000 y el segundo año sea $ 1200 .

- Renegociacion periodica del contrato. Se trata de  una cláusula que determina  que cada cierto período de tiempo propietario  y el inquilino  se juntan a repactar el contrato. Esta renegociación tendrá como intermediarios a tasadores, u otras inmobiliarias que determinen un monto promedio que remplazará al anterior y que busque beneficiar a ambos. Nosotros condieramso que esta clausula e smuy ambigua y por no tener el precio determinado puede terminar en uan contienda judicial. 


-Indexacion de los contratos. Mediante esta cláusula, el propietario establece que el valor del alquiler irá variando de forma indeterminada en el tiempo en función de aumentos en el índice general de precios. El inquilino desconoce cual será el valor de la cuota en los meses siguientes. Esta cláusula es ilegal. Los contratos de locación regidos por la Ley 23.091 de locaciones urbanas, no pueden ser objeto de repotenciación, indexación ni de índice oficial alguno que permita afectarlos a una actualización.


Si el propietario le inicia juicio al inquilino para desalojarlo, el juez le dará la razón a este ultimo, ya que los montos de alquiler que exige el propietario no tienen sustento legal.


De que otra manera puedo resolver estas cuestiones?

  Otra manera de  llegar a un acuerdo entre el inquilino y el propietario es mediante una mediación. La MEDIACION  la cual  reunión oficiada por un mediador en la cual las dos partes que participan  en un conflicto son citadas para  llegar a un acuerdo, con al intervencion de un tercero neutral y ajeno al conflicto. Se trata de un proceso que puede llevar a una resolución veloz, económica y eficaz del conflicto en cuestión. Lo allí resuelto es homologado y adquiere el mismo valor que una sentencia dictada por un juez.

Lo ideal seria incluir dentro del contrato de locacion una cláusula en la que se determine que en caso de diferencias entre propietario e inquilino, se recurra a la mediación.-

Bien de Familia

Cual es el objetivo del bien de familia?
Asegurar la conservación dentro del patrimonio familiar aquel inmueble que sirve como vivienda o explotación para sustento económico.

Que protección brinda el Régimen de Bien de Familia?
Protege principalmente contra la EJECUCIONES y REMATES del hogar familiar por DEUDAS CONTRAIDAS DESPUES DE LA INSCRIPCION DE LA VIVIENDA COMO BIEN DE FAMILIA.

Proteje contra cualquier deuda contraida? 

NO. Las deudas pueden ser de cualquier naturaleza, salvo las fiscales de la misma propiedad (impuestos inmobiliarios, municipales, etc.) o las derivadas de mejoras efectuadas  en el inmueble. Las deudas fiscales no estan amparadas por este regimen de bien de familia.

Cuantos Bienes pueden afectarse al Bien de Familia?
Se puede afectar o constituirse en Bien de Familia UN SOLO INMUEBLE.

Como se realiza la constitución del Bien de Familia?
Usted puede realizar el trámite PERSONALMENTE en el Registro de la Propiedad Inmueble,  o designar un apoderado. Asimismo, puede realizarlo por escritura pública, mediante la intervención de un escribano. En el caso de intervención de profesionales, los honorarios de estos no podrán exceder, en conjunto, del uno por ciento de la valuación fiscal para el pago de la contribución territorial.

Hay algun tope en el valor del Inmueble para afectarlo al régimen de Bien de Familia?
De acuerdo con la ley, sólo son aptos para ser afectados los inmuebles urbanos o rurales 'cuyo valor no exceda las necesidades del sustento y vivienda de la familia del propietario, según norma que se establece reglamentariamente'

En el ámbito del territorio sometido a jurisdicción nacional, como en la Provincia de Buenos Aires, no hay tope de valor para constituir en bien de familia inmuebles destinados a vivienda propia. 

Estoy obligado a habitar el inmueble?
Sí, aunque la ley contempla que el Registro de la Propiedad Inmueble autorice excepciones a esta obligación, por causas debidamente justificadas. 

Puedo vender el Inmueble?
Para vender como para cualquier otro acto que quiera realizar sobre el inmueble afectado al régimen de Bien de Familia, usted puede realizar la DESAFECTACION mediante un acto sencillo y rápido ante el Registro de la Propiedad Inmueble

Problemas con su consorcio. Consulte

Este Estudio se dedica a cubrir toda la problemática jurídica a raíz de los conflictos que se suscitan en todo consorcio de propietarios, tales como:

• Cobro judicial o extrajudicial de deudas por expensas.
• Rendicion de cuentas de administradores anteriores
• Asistencia letrada antes y durante el desarrollo de los distintos tipos de Asambleas de Copropietarios. Trámite de convocatoria judicial a Asamblea.
• Interpretación del Reglamento de Copropiedad y Reglamento Interno; modificaciones de los mismos.
• Redacción de convocatorias a Asambleas y órdenes del día. Notas a entes administrativos; contestación de intimaciones.
• Redacción de cartas documento varias.
• Asesoramiento laboral relativo al personal dependiente del Consorcio. Atención de juicios laborales (reclamos por diferencias salariales, despidos y accidentes de trabajo)

Atendemos solamente con entrevista previa. Para consultas complete el formulario de contacto o envie un mail a Dra.nieva@gmail.com y a la brevedad le daremos una orientacion a su problema legal.

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Nuestro Estudio Juridico:  Diagonal Norte 893. Piso 9. Capital Federal

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